A l’occasion d’un sinistre, les aménagements sont endommagés, et se pose la question de savoir qui du bailleur ou du locataire est en droit de percevoir l’indemnisation correspondante.
Cette question est en fait l’accessoire d’un problème bien plus complexe provenant de la position de la cour de cassation en matière de cumul d’assurance.
Il y a quelques années, les contrats des locataires couvraient le plus souvent les aménagements au titre des biens nécessaires à l’activité du commerçant, ou du locataire, tout comme les contrats des bailleurs qui considéraient qu’il s’agissait de biens immeubles par destination.
S’agissant d’un cumul d’assurance une négociation tranchait qui du bailleur ou du locataire les percevait à charge pour le bénéficiaire de réaliser les réparations correspondantes.
Depuis que la cour de Cassation a écarté la notion de cumul quand l’identité des souscripteurs est différente, ces biens se sont trouvés assurés par l’assureur du bailleur et par celui du locataire avec des hypothèses où ils pouvaient être payés 2 fois, ce qui a fortement déplu aux assureurs.
Depuis les contrats des locataires comportent désormais des clauses limitant l’indemnisation aux seuls biens appartenant au locataire.
Par conséquent se pose désormais la question de savoir à qui appartient les aménagements.
La cour de cassation a eu à se prononcer sur la question de savoir si la résiliation du bail par application de l’article 1722 du code civil à l’occasion d’un sinistre, emportait droit à indemnisation du bailleur ou de son locataire. La question est désormais tranchée, la résiliation du bail par sinistre n’entraîne pas transfert de propriété au bailleur des aménagements réalisés par le locataire.
Quid des aménagements réalisés par le locataire, lorsque le sinistre intervient après renouvellement du bail ?
En effet le renouvellement du bail emporte résiliation du bail précédent et naissance d’un nouveau contrat. Si le bail précédent comportait, comme toujours, une clause d’accession emportant acquisition de la propriété des aménagements du locataire au profit du bailleur en fin de bail, les bailleurs ont invoqué le bénéfice des indemnités y afférent en cas de sinistre.
En réalité ce sont moins les bailleurs qui ont invoqué le paiement des indemnités, que les assureurs des locataires qui refusent parfois de verser les indemnités correspondantes au locataire, en invoquant que le locataire n’est plus le propriétaire de ces aménagements.
En fait cet argument ne tient pas. Sauf si une clause le prévoit expressément ce qui est très rare, la clause d’accession ne donne son plein effet qu’au moment du départ effectif du locataire et non au moment du renouvellement du bail.
À propos de la location d’un terrain nu sur lequel avait été réalisé des constructions, la Cour de cassation a différé l’accession au jour de la restitution des lieux sans tenir compte des renouvellements intervenus entre temps (Cass. 3e civ. 19 avr. 1989, préc.)

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que les auteurs des consorts Ragot ont consenti, le 8 octobre 1906, aux auteurs des consorts Rateau, un bail, renouvelé plusieurs fois, portant sur un terrain avec autorisation d’y réaliser des constructions ; qu’à l’expiration de la location en 1980, les consorts Ragot ont prétendu, pour solliciter le paiement des réparations locatives, avoir acquis, en application de la clause d’accession figurant dans chaque bail et à l’expiration de certains d’entre eux, la propriété des constructions effectuées par les locataires ;
Attendu que les consorts Ragot font grief à l’arrêt d’avoir décidé que les constructions édifiées n’étaient devenues leur propriété qu’à l’expiration du dernier bail alors, selon le moyen “que le bail qui est renouvelé est un nouveau bail ; qu’en refusant d’appliquer la clause d’accession insérée dans les différents baux renouvelés successivement, la cour d’appel a violé l’article 1134 du Code civil” ;
Mais attendu qu’après avoir relevé, par motifs propres et adoptés, que la clause 3 du bail de 1906, réitérée dans l’acte de 1930, stipulait que les preneurs devraient “être considérés comme ayant loué un terrain nu de sorte qu’ils soient eux-mêmes obligés comme s’ils étaient tout à la fois propriétaires et locataires des constructions” et que le loyer avait été expressément fixé en tenant compte d’un terrain nu, la cour d’appel, recherchant la commune intention des parties, a souverainement retenu que l’accession n’avait pu se réaliser au profit des bailleurs qu’au moment de la restitution des lieux en 1980 ;

Dans un arrêt du 4 avril 2002 (JCP 2003, II, 10022, préc.), la Cour de cassation a également considéré que le report de l’effet de l’accession à la fin du bail devait s’entendre comme visant la fin des relations contractuelles et non comme le moment où le bail allait être renouvelé.

Il en résulte que le renouvellement du bail fait obstacle au jeu de l’accession, sauf bien sûr accord différent des parties.